Case e affitti a Roma, nel 2025 prezzi in salita: perché la Capitale rischia di diventare inaccessibile
Roma, vendere costa di più, affittare ancora di più. Il nuovo quadro del mercato immobiliare romano racconta una città che continua ad attrarre domanda, ma che al tempo stesso alza l’asticella dell’accesso alla casa, soprattutto per chi vive di un solo stipendio.
Una città che corre più dei redditi
Il mercato immobiliare di Roma nel 2025 si muove con decisione, e lo fa in una direzione che ha un peso non soltanto economico, ma anche sociale e politico. Secondo l’ultimo report di Immobiliare.it Insights, i prezzi delle abitazioni in vendita sono aumentati di circa il 7% in un anno, mentre i canoni di locazione hanno registrato una crescita ancora più marcata, pari al 9%. È il segnale di una Capitale che resta centrale negli investimenti e nelle scelte abitative, ma che mostra con sempre maggiore evidenza una frattura tra dinamismo del mercato e capacità reale delle famiglie di sostenerlo.
Roma tra le città più care d’Italia
I numeri collocano Roma ai vertici del panorama nazionale. Per acquistare casa, alla fine del 2025, servono in media 3.646 euro al metro quadrato: un dato che porta la Capitale al quarto posto tra i grandi mercati metropolitani più costosi, dietro Milano, Firenze e Bologna. Sul fronte degli affitti, il quadro è altrettanto impegnativo: il canone medio ha raggiunto i 17,9 euro al metro quadrato, facendo di Roma la terza città più onerosa in Italia, alle spalle di Milano e Firenze. Una posizione che conferma il peso della domanda urbana, ma anche la crescente difficoltà di accesso.
La domanda spinge, l’offerta non basta
Il cuore della questione è qui: la domanda cresce molto più rapidamente della disponibilità di immobili. Nel comparto delle compravendite, la pressione della domanda è salita del 22,3% nel corso del 2025. A spingere questo dato è stato l’aumento dell’interesse all’acquisto, accompagnato però da una riduzione dell’offerta dell’8,2% su base annua. In altre parole, più persone cercano casa da comprare, ma il numero degli immobili disponibili non riesce a stare al passo. È una dinamica che alimenta la corsa dei prezzi e restringe il margine di scelta, soprattutto nei quadranti più richiesti della città.
Affitti meno rari, ma ancora proibitivi
Nel settore delle locazioni si intravede un quadro leggermente diverso, ma non per questo rassicurante. Dopo anni di contrazione, nel 2025 lo stock di case in affitto è tornato a crescere, con un aumento del 24,3%. Questo ha contribuito ad allentare la pressione della domanda, scesa del 16,7%. Eppure Roma continua a registrare la domanda relativa più alta tra tutti i mercati metropolitani analizzati. Tradotto: ci sono più immobili disponibili rispetto agli anni precedenti, ma il costo resta tale da mantenere il mercato fortemente selettivo, soprattutto per lavoratori giovani, precari e nuclei familiari più fragili.
Il nodo politico dell’accessibilità
Il dato più rilevante, sul piano pubblico, riguarda l’accessibilità. A Roma chi può contare su un solo reddito riesce ad accedere appena al 9,4% delle case in vendita e a un modestissimo 2,3% di quelle in affitto. Per le famiglie con due redditi la situazione migliora, ma non abbastanza da dirsi serena: il 42,5% delle abitazioni in vendita e il 40% di quelle in locazione risultano compatibili. Colpisce soprattutto il crollo registrato negli ultimi anni nel comparto degli affitti: per una coppia, l’accessibilità è passata dal 70,7% del 2021 al 40% attuale. È qui che il mercato smette di essere soltanto una questione immobiliare e diventa un tema pienamente politico.
Più compravendite, ma il 2026 sarà più cauto
Nonostante le difficoltà, Roma si conferma la piazza metropolitana con il più alto volume di compravendite nel 2025: oltre 37.500 operazioni, più di Milano e in crescita del 7% rispetto alle circa 35mila del 2024. Anche il fatturato è previsto in aumento di oltre il 5%. Per il 2026, però, lo studio prevede una fase di rallentamento, con incrementi più contenuti: +3,3% per i prezzi di vendita e +2,8% per i canoni di locazione. Non una frenata, dunque, ma un cambio di passo. E per la politica urbana, il tema resta intatto: governare una città che cresce senza espellere chi la tiene in piedi ogni giorno.