Cerveteri, traballa la maxi lottizzazione commerciale e turistica: ecco la decisione (temporanea) del Tribunale
A Cerveteri traballa la prospettata maxi lottizzazione commerciale e turistica in zona Zambra-Beca. Il Tribunale amministrativo regionale del Lazio (Sezione II-quater) ha respinto il ricorso della società L. s.r.l., che chiedeva di annullare il Piano Territoriale Paesistico Regionale (PTPR) nella parte in cui incide sui suoi terreni. Una decisione importante, ma non definitiva: essendo una pronuncia di primo grado, potrà essere impugnata davanti al Consiglio di Stato. Nel frattempo, però, i vincoli paesaggistici regionali restano pienamente in vigore e rendono molto più complesso il futuro urbanistico dell’area.
La società Lire e i terreni di Zambra-Beca
La vicenda nasce dal ricorso straordinario al Presidente della Repubblica, poi trasferito al TAR, presentato dalla L. s.r.l., proprietaria di terreni in località Zambra-Beca, nel Comune di Cerveteri. Su quelle aree, negli anni, sono stati immaginati e progettati insediamenti commerciali, produttivi e turistici di ampia portata, spesso ricondotti agli strumenti di programmazione negoziata come il PRUSST “Patrimonio di San Pietro in Tuscia – Territorio degli Etruschi”. L’approvazione del PTPR regionale – con la delibera del Consiglio regionale n. 5 del 21 aprile 2021 – ha però riclassificato i terreni in chiave paesaggistica, comprimendo fortemente le possibilità edificatorie. Da qui la scelta della società di rivolgersi al giudice amministrativo.
Le accuse della società: violati sviluppo e leale collaborazione
Nel ricorso, la L. s.r.l., difesa dall’avvocato Adriano Tortora, ha messo in fila quattro principali censure. In primo luogo ha denunciato la violazione del principio di leale collaborazione tra enti e del legittimo affidamento, sostenendo che il PTPR avrebbe ignorato le osservazioni presentate dalla società e contraddetto le previsioni del Piano territoriale provinciale (PTPG) e del PRUSST, che puntavano su uno sviluppo insediativo dell’area. In secondo luogo ha lamentato il contrasto tra la destinazione “Paesaggio Naturale Agrario” impressa dal PTPR e la vocazione, ormai storicizzata, dei terreni verso usi commerciali e turistici, ritenendo che la Regione avesse “azzerato” aspettative consolidatesi nel tempo.
Il TAR: il paesaggio prevale sui progetti edificatori
Per il Collegio, queste doglianze non reggono. I giudici ricordano che il codice del paesaggio attribuisce ai piani paesaggistici una posizione sovraordinata rispetto agli strumenti urbanistici. In altre parole, anche la presenza di piani attuativi o lottizzazioni non modifica la classificazione paesaggistica del territorio. I vincoli paesaggistici sono considerati espressione di valori costituzionali primari (articoli 9 e 32 della Costituzione): l’iniziativa economica privata può essere limitata quando entra in conflitto con la tutela del paesaggio. L’aspettativa edificatoria dei privati, ribadisce il TAR, non è un diritto intangibile ma una mera prospettiva di fatto, destinata a cedere il passo se l’area viene riconosciuta di particolare pregio ambientale.
Il ruolo del PRUSST e gli spazi (stretti) per i Comuni
Un passaggio dedicato è riservato al PRUSST, richiamato dalla società a sostegno delle proprie pretese. Il TAR ricorda che si tratta di uno strumento di programmazione settoriale, orientato allo “sviluppo sostenibile del territorio”, che individua progetti ritenuti meritevoli ma non comporta, di per sé, effetti di pianificazione urbanistica. Gli interventi inseriti nel Patto territoriale degli Etruschi e nel PRUSST restano allo stato di proposte, da rendere operative solo tramite specifiche varianti urbanistiche e accordi di programma. Il PTPR, invece, disegna il quadro vincolistico generale. I giudici richiamano anche le norme del piano (articoli 63 e 65), che consentono ai Comuni di proporre adeguamenti e modifiche puntuali, ma sempre nel rispetto della tutela paesaggistica e con procedure complesse e non automatiche.
Niente VAS per il PTPR: “piano che alza la protezione”
Respinta anche la doglianza sulla mancata Valutazione Ambientale Strategica (VAS) del PTPR. La società sosteneva che l’assenza di questa procedura rendesse illegittimo l’intero piano. Il TAR Lazio, richiamando un orientamento giurisprudenziale costante, ribadisce invece che i piani paesaggistici non sono soggetti a VAS perché, per loro natura, innalzano il livello di tutela dell’ambiente anziché comprometterlo. Si tratta di strumenti finalizzati alla protezione e valorizzazione del paesaggio, che già perseguono le finalità indicate dal decreto legislativo 152/2006. Di conseguenza, il mancato svolgimento della VAS non può essere considerato un “vulnus” procedurale in grado di travolgere il PTPR.
Osservazioni dei privati: niente obbligo di risposta analitica
Un altro fronte del ricorso riguardava il presunto difetto di motivazione sulle osservazioni presentate da L. s.r.l. in fase di adozione del piano. Il TAR chiarisce che le osservazioni dei privati, nei procedimenti di pianificazione, costituiscono un contributo partecipativo ma non danno diritto a una risposta puntuale e individuale. È sufficiente che l’amministrazione espliciti, nella relazione e nelle controdeduzioni, i criteri generali seguiti e le linee ispiratrici del piano. Il raggruppamento delle osservazioni per ambiti omogenei, sottolinea la sentenza, non è sintomo di superficialità, ma prova che la pianificazione ha seguito principi comuni applicati in modo uniforme alle varie aree.
Ampia discrezionalità tecnica e spese a carico della società
Sul piano del controllo giurisdizionale, i giudici ricordano che l’approvazione del PTPR è espressione di ampia discrezionalità tecnica: il TAR può intervenire solo in presenza di scelte manifestamente illogiche, arbitrarie o basate su evidenti errori di fatto. Nel caso di Cerveteri, la valutazione regionale supera questo vaglio: il quadro motivazionale è ritenuto coerente e plausibile. Da qui il rigetto integrale del ricorso. La società L. s.r.l. viene condannata a pagare 3.000 euro di spese legali alla Regione Lazio, mentre le spese sono compensate nei confronti della Città metropolitana di Roma, costituitasi solo formalmente. La “maxi lottizzazione” resta così frenata dai vincoli del PTPR, in attesa di capire se la società deciderà di proseguire la battaglia davanti al Consiglio di Stato.