Marina di Cerveteri, compra casa con l’ok del notaio: dopo 23 anni il Comune gli chiede 26mila € di sanatoria
Marina di Cerveteri: compra casa con l’ok del notaio: dopo 23 anni il Comune gli chiede 26mila € di sanatoria. Un caso che ha del paradossale è accaduto a Marina di Cerveteri, in località Campo di Mare. Una cittadina si trova a fronteggiare una richiesta di sanatoria per la sua abitazione, acquistata con regolare atto notarile ben 23 anni fa. Un caso che evidenzia le lungaggini burocratiche e i costi inaspettati che i cittadini possono trovarsi a sostenere a causa di annose dispute tra enti e privati.
Marina di Cerveteri, una storia che parte da troppo lontano
La storia inizia nel lontano 1960, quando tre società, tra cui O. S.p.a., presentano un progetto di lottizzazione per l’area di Campo di Mare a Cerveteri. Il Comune adotta il progetto nel 1961, ma l’approvazione ministeriale è subordinata a quella del Programma di Fabbricazione.
Negli anni successivi, tra il 1968 e il 1971, vengono rilasciate numerose licenze edilizie alla O. S.p.a., subentrata nella proprietà delle aree. Tuttavia, nel 1972, la Regione Lazio rileva irregolarità nelle licenze, in quanto rilasciate in assenza di un piano regolatore generale approvato e in violazione dei limiti di volumetria. Il Sindaco di Cerveteri, con una decisione del 28 settembre 1972, revoca 82 licenze edilizie, scatenando un lungo contenzioso giudiziario.
Marina di Cerveteri, via libera alla licenza classe 1986, ossia a 39 anni fa
Le sentenze del Tribunale Amministrativo Regionale e del Consiglio di Stato, emesse rispettivamente nel 1986 e nel 1997, confermano la legittimità della revoca per le licenze non utilizzate, sospendendo il giudizio per quelle già usate per immobili completati.
È in questo contesto che nel 1986, e precisamente il 26 settembre 1986, la O. S.p.a. attiva il procedimento di condono edilizio ai sensi della legge 47/1985. Nel 1991, Comune e O. S.p.a. sottoscrivono una convenzione in cui la società si impegna a realizzare le opere di urbanizzazione e a cederle gratuitamente al Comune, in cambio del rilascio delle concessioni in sanatoria.
Trent’anni di attesa e una richiesta inaspettata del Comune di Cerveteri
Nonostante la convenzione del 1991, la questione urbanistica del comprensorio di Campo di Mare rimane irrisolta per anni. Solo nel 2015, il Comune di Cerveteri evidenzia la necessità di risolvere l’illegittimità urbanistica della lottizzazione attraverso una “variante speciale di recupero urbanistico”. Questo iter prosegue con la perimetrazione del nucleo abusivo nel 2016 e l’adozione del piano nel 2021.
Nel 2023, la Regione Lazio si esprime positivamente sulla possibilità di rilasciare i titoli edilizi in sanatoria. È in questo quadro che, il 14 dicembre 2023, il Consiglio Comunale approva i criteri per il calcolo degli oneri di urbanizzazione dovuti per il rilascio dei titoli in sanatoria, e il 22 febbraio 2024, viene approvato lo schema di atto d’obbligo da sottoscrivere.
Arriviamo così al 22 agosto 2024, quando il Comune di Cerveteri invia alla signora B. V., che aveva acquistato la sua proprietà il 26 novembre 2002 con regolare atto notarile, due note che la invitano a versare un conguaglio per l’oblazione e gli oneri concessori, per un totale di oltre 26.000 euro. Questa richiesta, giunta a quasi quattro decenni dalla prima domanda di condono e a 23 anni dall’acquisto della casa, ha colto di sorpresa la proprietaria, che si è vista recapitare un conto salato per una situazione preesistente e non imputabile alla sua condotta.
La battaglia legale: inammissibilità e costi extra per la casa di Marina di Cerveteri
La signora V. ha immediatamente presentato ricorso al Tribunale Amministrativo Regionale del Lazio, notificandolo il 28 ottobre 2024 e depositandolo il giorno seguente, il 29 ottobre 2024. L’udienza pubblica per la discussione del ricorso si è tenuta il 1° aprile 2025. Il Comune di Cerveteri, costituitosi in giudizio, ha eccepito l’inammissibilità del ricorso, sostenendo che la signora avrebbe dovuto impugnare direttamente le delibere consiliari del 14 dicembre 2023 e del 9 maggio 2023, ritenute atti presupposti e autonomamente lesivi dei suoi interessi.
Il TAR, nella sentenza, ha accolto l’eccezione di inammissibilità, sostenendo che la nota comunale del 22 agosto 2024 fosse un atto meramente applicativo di quanto già stabilito dalle delibere del 2023. Poiché la signora non aveva impugnato tempestivamente queste delibere (entro 60 giorni dalla pubblicazione), l’atto che costituiva la fonte del pregiudizio si era consolidato, rendendo inutile un eventuale accoglimento del ricorso.
La sentenza sottolinea come la delibera del 14 dicembre 2023 avesse già specificato in dettaglio le modalità di calcolo degli oneri e le condizioni per il rilascio del titolo in sanatoria, incluso l’obbligo di sottoscrivere un atto d’obbligo. Questo significa che, secondo il giudice, la signora avrebbe avuto tutti gli elementi per contestare i criteri sin dal 2023.
Un precedente preoccupante per i proprietari di Campo di Mare
La decisione del TAR, pur concentrandosi su aspetti procedurali, ha importanti implicazioni per i proprietari di immobili nel comprensorio di Campo di Mare. La sentenza conferma la validità dei criteri di calcolo degli oneri di urbanizzazione stabiliti dal Comune e l’obbligo di partecipazione ai costi, anche per coloro che hanno acquistato immobili in buona fede anni dopo l’attivazione delle pratiche di condono. La logica del Comune, avallata dal giudice, è che gli oneri aggiuntivi siano giustificati dalla necessità di urbanizzare un’area che, a causa di una lottizzazione originariamente irregolare, richiede interventi specifici.
Questo caso solleva interrogativi sulla tutela degli acquirenti di buona fede e sulla responsabilità delle amministrazioni nel definire tempestivamente situazioni urbanistiche complesse. Molti altri proprietari nel comprensorio potrebbero trovarsi in una situazione simile, costretti a pagare per sanare irregolarità che non hanno causato e di cui erano all’oscuro al momento dell’acquisto. La vicenda di Marina di Cerveteri è un monito sulla necessità di una maggiore chiarezza e celerità da parte degli enti locali nella gestione delle pratiche urbanistiche, per evitare che i cittadini si trovino intrappolati in lunghe e costose battaglie legali per errori non loro. La proprietaria della casa ha facoltà di presentare ricorso contro tale sentenza di primo grado.